전세 부동산 중개 수수료는 지자체 요율표의 상한을 정확히 적용하고 부가세·게시 의무·부담 주체를 문서로 명확히 하여 협상하면 절감할 수 있습니다.
<<목차>>
1. 전세 수수료 구조 핵심 이해
2. 요율은 ‘상한’일 뿐, 부가세와 게시 의무까지 확인
3. 구간별 전세 실전 계산 예시
4. 누가 내나: 부담 주체와 이사 중도 해지 이슈
5. 과오청구·분쟁을 막는 체크리스트
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결론
핵심은 구간별 상한을 정확히 적용하고, 상한 안에서 합리적으로 협의하며, 증빙을 남기는 것입니다. 서울 기준 임대차 상한(0.5→0.4→0.3→0.4→0.5→0.6%)과 20만·30만 원 한도 구간만 정확히 기억해도 과오청구를 상당 부분 걸러낼 수 있습니다. 부가세 별도 가능성과 게시 의무를 체크하면 “예상보다 비싸다”는 당혹감을 줄일 수 있습니다. 중도 해지·퇴거 등 특수 상황은 원칙(의뢰인 부담)과 관행(합의 분담)을 구분해 특약으로 분명히 하세요. 마지막으로, 지자체 공식 표와 안내 페이지를 최신으로 확인해 지역별 차이를 점검하세요. 꼼꼼히 비교·기록·확인한 계약이 결국 최저 비용으로 연결됩니다.
근거1. 전세 수수료 구조 핵심 이해
전세는 거래금액이 ‘보증금’으로만 정해지므로 계산식이 단순합니다. 이때 “전세 부동산 중개 수수료”는 거래금액에 상한요율을 곱하되, 낮은 구간에는 정액 한도(20만·30만 원)가 우선 적용됩니다. 예를 들어 보증금 8,000만 원이면 상한 0.4%이지만 한도 30만 원이 있어 최대 30만 원, 1억~6억 원 구간은 0.3%로 보증금 3억 원이면 최대 90만 원입니다. 6억~12억 원은 0.4%, 12억~15억 원은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6% 상한이 적용됩니다. 서울시는 이를 조례와 안내 페이지로 명확히 공표하고 있으니, 실제 계약 전에 해당 지자체 표를 다시 확인하세요. 상한 안에서 더 낮게 합의할 수 있다는 점도 꼭 기억하세요.
근거2. 요율은 ‘상한’일 뿐, 부가세와 게시 의무까지 확인
요율표는 강제요율이 아니라 초과만 금지하는 상한입니다. 따라서 동일 보증금이라도 중개사와의 협상에 따라 보수가 달라질 수 있습니다. 또한 법정 중개보수는 ‘부가가치세 제외’ 금액이므로, 일반과세자라면 별도 10% 부가세가 청구될 수 있습니다. 간이과세자의 경우에도 법정 보수 산정은 동일하며, 세금 처리만 달라질 뿐입니다. 중개사무소에는 중개보수 요율표를 보기 쉬운 곳에 게시해야 하고, 미게시 시 과태료 대상이 될 수 있습니다. 계약 전 요율표 게시, 영수증 발급, 부가세 포함·제외 표시를 반드시 확인하세요.
근거3. 구간별 전세 실전 계산 예시
실무에서는 구간 경계에서 계산 착오가 자주 발생합니다. 보증금 4,900만 원이면 0.5% 상한이지만 한도 20만 원이 적용돼 최대 20만 원, 5,500만 원이면 0.4%이나 한도 30만 원으로 최대 30만 원입니다. 보증금 2억 원은 0.3%이므로 최대 60만 원, 6억 5천만 원은 0.4%로 최대 260만 원입니다. 12억 5천만 원은 0.5%라 최대 625만 원, 16억 원은 0.6%라 최대 960만 원이 됩니다. 단, 이는 어디까지나 상한이며 실제 청구액은 협의로 더 낮아질 수 있습니다. 금액이 크면 수수료도 커지므로, 견적을 최소 2곳 이상 받아 비교하세요.
근거4. 누가 내나: 부담 주체와 이사 중도 해지 이슈
원칙적으로 보수는 ‘중개의뢰인’이 부담하며, 전세 신규 계약에서는 임대인과 신규 임차인이 각자 자신의 거래에 대한 보수를 냅니다. 관행상 지역·사무소마다 나누는 방식이 다를 수 있으니 계약서에 부담 주체를 명시하면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 계약 만료 전 기존 임차인이 먼저 나가는 경우 기존 임차인이 임대인 몫까지 부담하라는 요구가 나오기도 하지만, 이는 법적 의무가 아니라 관행일 뿐이라는 해석이 우세합니다. 결국 신규 계약의 당사자인 임대인과 ‘새 임차인’이 의뢰인이므로, 특약으로 정하지 않았다면 기존 임차인에게 강제하기 어렵습니다. 다만 원만한 퇴거와 보증금 반환을 위해 당사자끼리 합의로 분담하는 사례가 많습니다. 분쟁 가능성이 보이면 특약·합의서를 간단히라도 남기세요.
근거5. 과오청구·분쟁을 막는 체크리스트
계약 전 요율표를 확인하고 해당 구간·요율·한도액을 메모하세요. 견적은 최소 2곳 이상 받아 ‘요율(%)·정액한도·부가세·실비’를 각자 비교하면 10만~수십만 원 차이를 쉽게 확인할 수 있습니다. 중개보수 금액·산식·부가세 포함 여부를 특약에 기재하고, 현금 결제 시에는 반드시 영수증을 받으세요. 계약서·영수증·명세서는 사진으로도 보관해 나중에 분쟁 시 증빙으로 활용합니다. 요율 초과 청구가 의심되면 해당 지자체(시·구청) 민원 창구나 한국공인중개사협회 상담창구에 문의하세요. 추가로, 중개대상물 확인설명서 서명 전 수수료 항목을 마지막으로 한 번 더 읽어보면 실수가 줄어듭니다.
마치며
전세 거래를 앞두고 가장 많이 묻는 질문이 바로 복비, 즉 중개보수입니다. 법은 ‘상한요율’을 정해 두고 그 안에서 협의하도록 했기 때문에, 정확한 구조를 알면 협상과 점검이 쉬워집니다. 서울 기준 임대차 상한은 거래금액 구간에 따라 0.5%·0.4%·0.3%·0.4%·0.5%·0.6%로 운용되고 일부 구간은 한도액(20만·30만 원)이 존재합니다. 이러한 요율은 2021년 개편 이후 현재까지 각 지자체 조례와 안내 페이지에서 그대로 적용되고 있습니다. 소비자는 “상한=의무요율”이 아님을 기억하고, 계약 전에 금액·요율·부가세 포함 여부를 문서로 남겨야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 기본은 ‘구간→요율→부가세→영수증’ 순서로 체크하는 것입니다.
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